政策——预计“房住不炒”将是相当长一段时间内的政策基调，除今年以来集中供地、三道红线从供给端降温外，热门城市仍在按揭利率与额度、购房资格、交易规则等对一二手房需求端进行降温。虽然政策执行情况较好，楼市逐步降温，但各地出台房地产调控政策意愿不减，频发出台各种“打补丁”限购政策堵住政策缺口，在房地产产业链下行影响到投资及就业之前，预计政策势头不会放松。

销售——7月份房企销售继续下滑，20年以来销售表现较好的高端需求逐步减弱，后周期城市销售也逐步回落，虽然在低基数下累计同比销售数据仍较好，但在政策调控叠加房企库存减少下，楼市周期见顶逐步回落，预计下半年销售较差，全年累计销售增速放缓至个位数。

拿地——虽然目前从陆续出台的第二轮集中供地供应规则看，对房企仍没有太多让利措施，但从第二次集中供地出让地块无法在今年入市，以及融资、监管、拿地等政策多重收紧下，已举行第二轮集中供地土拍的城市呈现出溢价率下降，大型龙头房企缺席等降温现象。第二轮集中供地房企拿地利润率有望见底。

房企——强政策压力下房企销售、利润、现金流等基本面均受到较大压力，部分房企开始寻求在多元化转型机会且初见成效，而前期杠杆使用较多或布局区域销售下行的企业陆续出现债务问题。行业整体估值与盈利能力均处于历史新低水平。在近期各行业调控政策频发的背景下，市场对房企的政策风险仍较为担忧，持续打压企业股价表现。但龙头房企控股股东已开展回购，展示行业估值已处于绝对底部，历史数据表明短期有10%~20%的估值修复空间。

图：2020年1月~2021年8月百城土地成交溢价率情况

（数据来源为Wind，华宸未来基金整理）

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