事件概述：证监会恢复涉房上市公司并购重组与配套融资

证监会11月28日公告，恢复涉房上市企业并购重组与配套融资，允许符合条件的房地产企业重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产企业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产。

发行股份购买资产可以募集配套资金，用于存量项目、补充流动资金、偿还债务等。不能用配套资金拿地拍地、开发新盘。募集资金鼓励用于“保交楼”，安置住房建设等，恢复以房地产为企业的H股上市公司再融资。

事件点评

1、本次政策为“第三支箭”，即放开房地产企业的股权融资，继2015年后首次放开了房地产主业上市企业的非公开发行。

2、本次政策力度极大，理论上利好所有的房企：

对于资金面良好的大型国央企：可以通过非公开发行募资收购今年以来集中供地中各地城投兜底获得的部分优质资产；

对于地方中小型国央企：可以通过再融资补充流动资金，或者继续置入优质地块；

对于资金链紧张但并未暴雷的民企：可以补充流动资金，用于缓解债务压力及“保交楼”；

对于部分暴雷房企：其有望出现“壳资源”价值(因为房地产企业重组上市重组对象限定为房地产行业上市公司，并且本次放开融资并未放开IPO)，对其存量债务问题及项目复工乃至后续一定程度上恢复正常发展有较大帮助。

“保交楼”专题点评

近期房地产政策继续宽松，顶层设计上将“保交楼”作为政治任务下派，专项资金规模扩大。以住建部内部统计，全国因故停工楼盘建筑面积约为2.3亿平，以10,000元/平，40%左右资金缺口(约9,200亿元)计算，已经可以覆盖约65%的资金缺口。

资料来源：公开资料，财联社，国家统计局，Wind

房企自有资金降幅低于银行贷款降幅，随着银行对房地产项目信贷紧缩，开发资金依赖于房企自主投入。随着商业银行入场，精选“优质房企”进行点对点支持，有望缓解近期因销售大幅下滑带来的现金流紧张，并且周末降准，将进一步降低房企资金成本。

目前的施工房企的资金投入优先度为竣工 > 施工 > 开工 > 买地。一旦通过顶层设计，银行端的资金将竣工、开工端支撑起来，市场购房信心恢复，行业有望在明年二、三季度进入销售恢复→房价企稳→资金链缓解→房企再投资意愿加大→地方财政修复→经济复苏→销售恢复的正循环。由于停工项目主要位于中西部及北方地区，冬季停工导致目前“保交楼”资金仍未落地进入项目中，预计随着明年春节后开工，2月-3月可以初步观察到复工效果与市场信心恢复。

（以下为房地产板块的综合观点）

【政策】11月以来政策放松力度空前，“第三支箭”在“第二支箭”落地后不足半个月推出，落地时点超预期，对行业有着全面利好。

随着政策不断突破“因城施策”，目前供给端(融资)政策基本全面放开，需求端(限购限贷)政策放松至二线核心城市。稳增长压力+经济下行下销售滞后反应将迫使政策不断加码，后续仍有进一步放松空间(供给端直接融资、需求端放开一线城市限购限贷等)。

【销售】10月TOP100房企销售继续下降，楼市继续走弱，延续年初以来低迷表现。长三角核心区域城市如上海、杭州等也开始走弱，而中西部城市因房企采取较大折扣力度销售有所反弹。国央企销售继续优于民企，购房者对保交付仍有疑虑，市场以刚需为主。

【拿地】10月集中供地高峰已过，土地成交同环比下降，在10月销售不振的背景下，房企拿地愈加谨慎，不少三季度加仓的地方国企也停止拿地，全国土地成交溢价率继续创下新低，且流拍率、托底率进一步上升。

【房企】从2021年下半年行业进入下行周期以来，房企股价呈轮动式反应，随着政策上限的不断突破，行业利好区间由国企央企逐步向基本面良好的民企甚至基本面较弱的民企转移。

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