上海集中供地收官，作为第一批集中供地中最后举办的大城市，通过规则的合理设置，实现了多赢目标，是上海近年来，也是全国集中供地中最成功的一次。本次出让56幅土地共成交852亿元，其中住宅用地31宗成交774亿元，平均溢价率5.5%，出让宅地面积192万平，规划建面394万平，平均楼面价19649元/平。

——限地价限售价，中止价不自持：由于地块的售价被锁定，在竞拍价格达到中止价后进行一次性报价，加上不进行竞自持环节，地块拿地初始的利润率就被锁定，方便企业测算。

2017年以来上海实行竞自持，房企自持物业出租整体上只能做到盈亏平衡，利润率只能做到5%左右。20年疫情后上海取消竞自持，利润率短暂恢复到8%左右后又因为剧烈的竞争抬升了溢价率，使利润率降低到3%水平，本次设置中止价+不自持，地块利润率达到10%~14%，为5年以来上海土地出让的最高水平，也是本轮集中供地的最佳水平。

——积分制不摇号，限马甲与联合：根据房企的经营指标、开发实力、近期拿地进行打分，分数高入围竞拍，不允许“马甲”，也不允许联合拿地、围标等确保公平性。同时达到中止价后不进行摇号，而是各入围企业进行一次性报价，最接近平均价者中标。

通过积分制与限制联合体竞标，一定程度上隔绝了中小型本地国资房企，中止价不摇号也进一步考验房企的项目报价测算能力。但拿地存在积分，拿地越多扣分越多，前期拿地较多的融创毫无斩获，而保利、碧桂园与金地三家房企在上海的第二第三轮集中用地也存在分数下降，从而入围较难的情况。

从结果来看，本轮集中供地权益成交额前三分别是保利、碧桂园与金地，保利报名12宗入围12宗竞得2宗拿地123亿元，金地报名4宗入围3宗竞得3宗拿地69亿元，积分制下综合实力较强的龙头房企竞争优势明显。而通过限售价与地价的方式，地块的溢价率，后期的利润空间等都固定下来，成功抑制了去年以来上海土拍热度过高的现象。同时取消了竞自持，确保了房企的利润空间。

本次土拍规则如果成功在第二轮、第三轮集中供地中进行推广，将十分有利于行业良性发展，抑制利润率下行与房价过热态势。

表：A股龙头房企2021年未来项目利润率及成本测算

表：上海第一轮集中供地主要成交情况

资料来源：澎湃新闻，Wind（华宸未来基金整理）

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